Sprava Consulting
Copyright 2016 Sprava Consulting.
Все права защищены.
 

Особенности ипотеки жилых помещений

High moral and ethics standards.
 > Медиа  > Новости  > Особенности ипотеки жилых помещений

Особенности ипотеки жилых помещений

cb6f21d2f82eb755c8c403f03473545d

Ипотека жилых помещений регулируется в Беларуси специальными нормами: ст. 52-53 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке». Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества.


Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и считается заключенным с момента его регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения жилого помещения.


Сразу необходимо отметить, что квартира или жилой дом, даже если он является единственным у собственника, может быть изъят и продан в целях погашения задолженности, если он находится в ипотеке.

Теперь об особенностях ипотеки жилых помещений.

В Беларуси разрешена только ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан либо собственности организаций. Ипотека жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается.

Для передачи в ипотеку жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие:

— совершеннолетних членов его семьи;

— бывших членов его семьи, проживающих в этом жилом помещении;

— граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Исключение составляют случаи, когда жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого помещения, и процентов по нему.

Необходимо отметить, что граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.

Бывшими членами семьи согласно п. 3 ст. 1 Жилищного кодекса признаются граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане, лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, утратившие статус члена семьи собственника в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи. Бывшие члены семьи должны проживать в жилом помещении собственника.

Завещательным отказом согласно ст. 1054 Гражданского кодекса является возложение на наследника по завещанию исполнения за счет наследства какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в число наследников по закону. Таким обязательством, в том числе может быть предоставление другому лицу право пожизненного пользования жилым помещением или определенной его частью. В случае предоставления права пожизненного пользования жилым помещением по завещательному отказу отказополучатели не подлежат выселению в случае реализации заложенного жилого помещения.

В соответствии со ст. 572 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты) получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты. Плательщик ренты при этом который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом согласно ст. 575 ГК любая передача в залог недвижимости, переданной плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания, допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты.

Только с письменного согласия органа опеки и попечительства возможна передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают:

  • несовершеннолетние, в том числе, несовершеннолетние собственники жилого помещения;
  • ограниченно дееспособные и недееспособные;
  • бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите;
  • дети-сироты либо дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении закрепленного за ними жилого помещения.

Несовершеннолетний, находящийся в социально опасном положении, — лицо в возрасте до 18 лет, находящееся в обстановке, при которой не удовлетворяются его основные жизненные потребности; которое вследствие беспризорности или безнадзорности совершает правонарушения; родители, опекуны или попечители которого ведут аморальный образ жизни, что оказывает вредное воздействие на несовершеннолетнего, злоупотребляют своими правами и (или) жестоко обращаются с ним либо иным образом ненадлежаще исполняют обязанности по его воспитанию и содержанию, в связи с чем имеет место опасность для его жизни или здоровья (ст. 1Закона Республики Беларусь «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних»).

В ст. 76 ЖК перечислены основания отказа в даче такого согласия органа опеки и попечительства, а именно если залог жилых помещений может существенно ухудшить жилищные условия или причинить вред интересам несовершеннолетних либо имущественному положению.

Под существенным ухудшением жилищных условий понимаются: а) обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 кв.м (в городе Минске — менее 10 кв.м) на одного человека в случае, если до этого обеспеченность была в рамках данного норматива; б) несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям; в) несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.

Mortgage calculator. House, noney and document.
ed6ca04d1e0827669629901d68fe7928a0bec36d_featured_mobile

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и считается заключенным с момента его регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения жилого помещения.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

— жилое помещение, являющееся предметом ипотеки: его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации описание, стоимость;

— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (например, договора займа денежных средств, обеспечиваемого ипотекой).

Проект договора ипотеки может быть представлен сторонами сделки или составлен регистратором. Если проект договора представлен сторонами сделки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия.

Регистратор должен проверить личность сторон, после чего он принимает решение о приеме документов, представленных для удостоверения договора, или об отказе в приеме документов.

Стороны подписывают договор ипотеки в присутствии регистратора.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Лица, проживающие в заложенном жилом помещении на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого помещения. Заключенные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу.

Лица, проживающие в заложенном жилом помещении, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым помещением по завещательному отказу, также не подлежат выселению при реализации заложенного жилого помещения.

Обращение взыскания на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома может осуществляться только при одновременном обращении взыскания на квартиру в этом доме.

Реализация жилого помещения, минуя суд, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем. В таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить продажу жилого помещения. Ипотека не предусматривает переход права собственности на заложенное жилое помещение к залогодержателю.

Жилое помещение, обремененное ипотекой, продается на публичных торгах за наивысшую цену, предложенную на торгах.

Александр Жук, магистр права, директор юридической компании «СПРАВА Консалтинг».

Источник: www.nb.by